Алексей Соловьев, Работа и безработица в Германии. Часть 16А. Найм жилья

Отойду немного в сторону и расскажу о том, как происходит найм жилья в Германии. После того, как вы нашли подходящую вам квартиру, вы подписываете с арендодателем (Vermieter) (это может быть фирма или частное лицо) договор найма жилья (Mietvertrag). Составной частью договора является протокол о передаче жилья (Abnahmeprotokoll). В него вносятся показания счетчиков (Zählerstände) на батареях (Heizkörper), показания счетчиков (Zähler) горячей (Warmwasser) и холодной воды (Kaltwasser), а также подробно описывается состояние (Zustand) каждой из комнат.

Когда в конце года вы получите перерасчет (Betriebskostenabrechnung) необходимо проверить, по какой методике вам рассчитали коммунальные платежи (Betriebskosten). Многие немецкие фирмы-арендодатели пытаются обмануть своих квартиросъемщиков из мигрантов. Наверное, они считают, что если человек плохо говорит по-немецки, то он два плюс два сложить не может. Дело в том, что вам должны посчитать коммунальные платежи на основе данных, содержащихся в протоколе передачи. Недобросовестные же арендодатели используют усредненную методику, в результате чего, часть потребления прежних жильцов переносится на вас. То есть фирма получит частично двойную плату: один раз от прежних жильцов, а второй – от вас. Так было однажды со мной. Фирма сначало насчитала, что я по итогам года должен доплатить 200 евро. После того, как я проверил расечты, оказалось, что это фирма должна мне 10 евро. Такая вот «случайная» ошибка в 210 евро.

После подписания договора о найме жилья вы должны перевести на счет фирмы залог (Kaution, Mietsicherheit) в размере двух-трех месячных арендных плат. В случае, если на момент вашего переезда у вас будут долги по квартплате и/или вы нанесете ущерб квартире, то причиненные вами убытки будут покрыты из этого залога. Если вы оставили после себя квартиру в полном порядке, то арендодатель вернет вам залог в полном объеме. Но. Нужно обращать внимание на условия возврата залога, прописанные в договоре. Типичным является возврат через год, хотя некоторые фирмы могут прописать в договоре и два-три года.

Если вы получаете пособие по безработице второго типа, то залог за вас платит служба занятости. Это не подарок. Служба занятости дает вам беспроцентную ссуду (Darlehen). Затем каждый месяц вы частями (Monatsrate) погашаете выданную ссуду. Размер месячного платежа может быть разным: 20-100 евро. Как договоритесь. Данный платеж служба занятости будет удерживать из ваших денег на проживание. Скажем, вы договорились погашать ссуду кусками по 50 евро в месяц. Значит, вместо 390 евро, на проживание вы будете получать только 340 евро. До тех пор, пока вы не выплатите сумму полностью, залог за квартиру остается собственностью службы занятости.

Плата за жилье в Германии состоит из двух частей: платы за квадратуру или площадь квартиры (Grundmiete или «грундмиите» в русской транскрипции) и коммунальных платежей (Betriebskosten) (без электроэнергии (Strom)). Жильцы переводят плату за жилье либо владельцу жилья, либо управляющей компании, которые в свою очередь рассчитываются с поставщиками тепла, горячей и холодной воды и т.п.. В отличии от России оплата за квартиру происходит авансовым платежем: за текущий месяц вы платите в начале месяца. Ежемесячные платежи в течение года не меняются. Считаю данную систему лучше того, что существует сейчас в России. Фирма-арендодатель и поставщики коммунальных услуг имеют стабильный прогнозируемый денежный поток в течение всего года, а жильцы точно знают, сколько они должны платить каждый месяц.

Раз в полтора года фирма-арендодатель имеет право увеличивать грундмиите, но не более чем на 20% в течение трех лет. Исключением являются города Берлин, Гамбург и Мюнхен, где увелеичение ограничено 15% в течение трех лет. Повышение должно быть обоснованным. Законом предусмотрено три основных способа обоснований (есть еще пара других, но они распространены редко, т.к. требуют выполнения целого ряда спецефических требований).

Во-первых, рост рыночной стоимости квадратного метра для квартир, подобных снимаемой вами (учитывается площадь квартиры, планировка, возраст дома, дополнительные характеристики (например, тип отопления, тип водоснабжения и т.д.), район расположения квартиры). В этом случае арендодатель обязан предоставить статистику, здоровенную таблицу: обзор размера арендной платы для большого массива квартир (Mietspiegel), которая свидетельствует о росте стоимости квадратного метра для квартир, подобных вашей.

Во-вторых, для обоснования необходимости повышения грундмиите арендодатель может привести в качестве примера три-четыре квартиры, схожих по характеристикам с вашей квартирой. Этот способ применим только в том случае, если у арендодателя нет реальной возможности при разумных затратах собрать объемную статистику, предусмотреную первым вариантом. Здесь нужно быть очень осторожным. Часто арендодатели пытаются обмануть своих квартиросъемщиков: вместо обзора арендной платы выбирают второй вариант. Это противоречит закону. В нем четко прописано: если для вашей квартиры возможно составление обзора, то арендодатель обязан взять его в качестве обоснования. Выбор второго варианта в этом случае является абсолютно незаконным. К тому же, нужно внимательно смотреть на характеристики тех квартир, которые были выбраны арендодателем в качестве сравнения. Все существенные характеристики данных квартир обязаны совпадать с характеристиками вашей квартиры. Если это не так, то арендодатель не имеет права использовать их в качестве сравнения.

Типичная попытка обмана выглядит следующим образом. Вы получаете от арендодателя требование о согласии на повышение арендной платы (Mieterhöhungsverlangen). По закону у вас есть два месяца на то, чтобы отреагировать на данное требование. Не нужно пороть горячку и торопиться подписывать. Если вы подпишите согласие, то это означет, что вы добровольно заключили новый договор. Если позднее выясниться, что повышение арендной платы было необоснованным, вы все равно не сможете отыграть ситуацию назад, т.к. сами добровольно согласились.

Вы можете отказаться и переехать в другую квартиру, если найдете. Это удачный момент для переезда, т.к. требование повышения арендной платы рассматривается законом как требование пересмотра прежнего договора найма жилья, а поэтому срок расторжения договора (Kündigungsfrist) сокращается с трех месяцев до двух.

Вы можете отказаться и не подписывать. Арендодатель не может потребовать от вас съехать с квартиры. Единственное, что он может сделать – это потребовать от вас согласия с повышением арендной платы через суд. Однако в суде арендодатель обязан четко обосновать необходимость повышения.

Как я уже писал, не нужно торопиться. Арендодатели часто требуют повышения арнедной платы необосновано. Приэтом они нередко угрожают вам, если называть вещи своими именами. Мол, если вы не подпишите согласие в установленный срок, мы подадим на вас в суд и тогда вы еще и судебные издержки заплатите. Это рассчет на дурака. Многие люди, получив якобы юридически четкое обоснование необходимости повышения арендной платы, да еще и упоминание о суде, впадают в ступор и подписывают, стараясь избежать еще большего гемороя. Немцы называют это деловым подходом. Я называю это обманом.

И в первом, и во втором вариантах правильным будет либо сходить сначало к вашему адвокату, если у вас есть соотвествующая юридическая страховка (Rechtschutzversicherung), включающая жилищные споры, либо вступить в один из союзов съемщиков  жилья (Mieterbund). Во втором случае вы, как правило, подписывая договор о вступлении в союз, одновременно подписываете юридическую страховку, распространяющуюся только на случаи жилищных споров с арендодателем. Вступив в союз, вы не можете сразу после получения помощи из него выйти. Как правило, вы должны оставаться членом (Mitglied) этого союза на протяжении двух полных лет. Т.е., если вы вступили в союз в 2014, то выйти из него вы можете не ранее 1 января 2017. Пребывание в союзе – удовольствие не из бесплатных. Раз в год вы уплачиваете взносы: как правило, в размере 60-100 евро.

Но в подавляющем большинстве случаев вступление в союз себя оправдывает. Адвокаты из союза помогают вам либо полностью отбиться от увеличения арендной платы, либо уменьшить его в несколько раз. Я знаю случаи, когда арендодатели требовали от людей согласия на увеличение арендной платы на 30-50 евро в месяц, но, в итоге, были вынуждены отгрести с 0-10 евро в месяц.

В-третьих, арендодатель может потребовать увеличения арендной платы, если был проведен капитальный ремонд дома (Modernisierung). Например, было произведено утепление всего дома (Wärmedämmung), или заменены внутреннии коммуникации (водопровод (Wasserleitung), канализация (Kanalisation), отопление (Heizung)) и т.п.. Обновление фасада и т.п. не дает арендодателю права на повышение арендной платы.

Источник: «Эхо Москвы»
Опубликовано автоматически, мнение администратора сайта может не совпадать с мнением автора.

0.00 avg. rating (0% score) - 0 votes
comments powered by HyperComments

Рубрика: "Эхо Москвы"